Nebenkosten beim Wohnungs- und Hauskauf

Autor: Christiane Tietz
Veröffentlicht: 18.01.2024
Aktualisiert: 07.02.2024

Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ist ein großer Schritt in einen neuen Lebensabschnitt. Neben dem reinen Kaufpreis fallen jedoch auch noch einige Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden. Damit Ihnen das nicht passiert, haben wir in unserem Ratgeber alles Wichtige rund um die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie zusammengetragen.

Welche Kosten sind neben der Anschaffung noch mit einem Haus- oder Wohnungskauf verbunden? itchaznong – stock.adobe.com

Was kommt auf Sie zu?

Wenn Sie kurz vor dem Wohnungs- oder Hauskauf stehen und Ihr Budget planen, sollten Sie unbedingt an die Nebenkosten denken. Diese können den Preis nämlich ordentlich in die Höhe treiben, wenn sie vorher nicht einkalkuliert wurden. Unter Kaufnebenkosten versteht man alle unvermeidbaren Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis des Eigentums anfallen.  

Beim Immobilienkauf lassen sich die Nebenkosten in obligatorische und flexible Nebenkosten unterteilen. Obligatorische Nebenkosten sind alle Kosten, die bei jedem Haus- oder Wohnungskauf anfallen. Diese sind oft schon kurz nach dem Maklertermin zu zahlen. Flexible Nebenkosten fallen nur unter bestimmten Bedingungen an, sollten jedoch bei der Kalkulation in jedem Fall berücksichtigt werden. Im Folgenden erfahren Sie, was beim Wohnungs- oder Hauskauf genau zu den obligatorischen und flexiblen Nebenkosten gehört. 

Obligatorische Nebenkosten

Notargebühren

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen, wechselt Eigentum den Besitzer. Dieser Schritt muss von einem Notar offiziell beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein. Zur Unterzeichnung des Kaufvertrags treffen sich Verkäufer und Käufer bei einem Notar, der den Kaufvertrag für alle Parteien verliest. Anschließend unterzeichnen beide Parteien den Vertrag. Die Kosten dieses Termins sind in einer festen Kostenordnung festgelegt. 

Grundbuchkosten

Beim Wohnungs- oder Hauskauf gehören zu den Nebenkosten ebenfalls die Grundbuchkosten. Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, muss der Besitzerwechsel im Grundbuch des Hauses oder der Wohnung festgehalten werden. Auch die Grundschuld gegenüber der finanzierenden Bank wird hier eingetragen. Diese dient als Absicherung des Kredits und ermöglicht es der Bank, eine Zwangsversteigerung in die Wege zu leiten, falls Sie die Kosten für Ihren Kredit über längere Zeit nicht mehr tragen können. Wie hoch die Kosten des Grundbucheintrags sind, hängt davon ab, wie viele Dinge festgehalten werden müssen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie im Vorfeld mit bis zu 2,5 % des Kaufpreises für die Notargebühren und den Grundbucheintrag rechnen.

Hinweis: Grundschuld des Vorbesitzers wird nicht auf Sie übertragen

Sollte im Grundbuch noch eine Grundschuld des Vorbesitzers festgehalten sein, wird diese beim Notartermin gelöscht. Sie müssen diese Kosten also nicht tragen.


Grunderwerbssteuer

Sowohl beim Wohnungskauf als auch beim Hauskauf gehört immer eine Grunderwerbssteuer zu den Nebenkosten. Wie hoch diese ausfällt, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Im Schnitt liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Immobilienkaufpreises. Informieren Sie sich vor dem Kauf über die in Ihrem Bundesland üblichen Sätze für die Grunderwerbssteuer. 

Flexible Nebenkosten

Maklerprovision

Viele Immobilien werden über einen Immobilienmakler vermittelt. Beim Wohnungs- oder Hauskauf gehört also eine Maklerprovision zu den Nebenkosten. Üblich ist, dass sich Verkäufer und Käufer die Kosten für den Makler zur Hälfte teilen. Doch es gibt auch Fälle, in denen nur die Person, die den Makler beauftragt hat, die Kosten trägt.

Vereinbarungen schriftlich festhalten!

Achten Sie darauf, vor dem Kaufabschluss schriftlich festzuhalten, auf welche Option Sie sich für die Zahlung der Maklerprovision geeinigt haben und wie hoch diese ist. So vermeiden Sie Missverständnisse und böse Überraschungen.


Modernisierungs- und Renovierungskosten

Je nachdem, ob Sie einen Neubau oder eine gebrauchte Immobilie kaufen möchten, können Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten anfallen. Gerade bei älteren Immobilien können diese Maßnahmen einen erheblichen Kostenaufwand verursachen. Auch Renovierungen und persönliche Gestaltungswünsche können beim Wohnungs- oder Hauskauf als Nebenkosten hinzukommen. Planen Sie daher am besten ein, wie viel Geld Sie für Umbauten an der Immobilie aufbringen möchten und lassen Sie sich bei älteren Immobilien von Fachleuten zu dem Sanierungsaufwand beraten. 

Immobilie aufwerten mit easyCredit

Mit einem easyCredit können Sie bequem und einfach Ihren finanziellen Spielraum bis 75.000 Euro abrufen. Diesen können Sie als Sanierungs-, Modernisierungs- oder Renovierungskredit einsetzen. So müssen Sie sich beim Wohnungs- oder Hauskauf keine Sorgen über anfallende Nebenkosten machen und kommen Ihrem Traum einer perfekten Immobilie etwas näher.


Umzugskosten

Wenn Sie nach dem Immobilienkauf in Ihr neues Heim einziehen möchten, steht natürlich ein Umzug an. Auch dieser kann einige Kosten verursachen. Selbst, wenn Sie mit Familie und Freunden viel organisieren, lassen sich einige Kosten, zum Beispiel für ein Umzugsfahrzeug, nicht vermeiden. Planen Sie daher Ihren Umzug genau und holen Sie vorab Kostenvoranschläge von mehreren Umzugsunternehmen oder Autovermietungen ein.

Versicherungen

Sowohl beim Wohnungskauf als auch beim Hauskauf gehören Versicherungen zu den flexiblen Nebenkosten, die Sie einkalkulieren sollten. Diese helfen Ihnen, Ihr Eigentum gegen Schäden abzusichern. Besonders wichtig ist die Gebäudeversicherung, die Ihre Immobilie vor Brand, Blitzschlag, Sturm- oder Wasserschäden schützt. Eine Haftpflicht- sowie eine Hausratversicherung können ebenfalls sinnvoll sein. So sind sie auch abgesichert, wenn Dritte in Verbindung mit Ihrer Immobilie zu Schaden kommen. Dies kann der Fall sein, wenn zum Beispiel ein Dachziegel ein fremdes Fahrzeug beschädigt. Vergleichen Sie unterschiedliche Angebote und entscheiden Sie sich für das, welches Ihre Bedürfnisse bestmöglich abdeckt.

Weitere Nebenkosten

In manchen Fällen können vor dem Wohnungs- oder Hauskauf noch einige weitere Nebenkosten anfallen, die Sie im Hinterkopf behalten sollten. Dazu zählen zum Beispiel Gutachterkosten, wenn Sie eine ältere Immobilie vor dem Kauf auf ihren Sanierungsbedarf prüfen lassen möchten. Auch bei der Baufinanzierung können Zinsen, Tilgung und Sondertilgungen weitere Kosten verursachen. Zudem kann es sein, dass Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten länger brauchen als geplant. Dies führt schnell dazu, dass Sie doch länger zur Miete wohnen müssen als gedacht.

So finden Sie heraus, wie hoch die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind

Beim Wohnungs- oder Hauskauf fallen die obligatorischen und besonders die flexiblen Nebenkosten von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich aus. In der Regel können Sie jedoch mit Kaufnebenkosten von mindestens 10 bis 15 Prozent der Immobilienkosten rechnen. Die obligatorischen Kaufnebenkosten können Sie sogar schon vor dem Immobilienkauf selbst berechnen.

Kosten für Notar und Grundbucheintrag

In Deutschland werden die Kosten für Notar und Grundbucheintrag durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) vorgegeben. Was Sie nach diesen gesetzlich festgelegten Gebührensätzen bezahlen müssen, können Sie anhand des Kaufpreises einer Immobilie selbst berechnen. In der Regel belaufen sich diese Nebenkosten auf gut 2 Prozent des Kaufpreises. Die notarielle Beurkundungsgebühr macht dabei 1,5 Prozent aus und die Gebühr für den Grundbucheintrag 0,5 Prozent. Hinzu kommen noch 19 Prozent Umsatzsteuer. 

Falls neben dem Grundbucheintrag noch weitere Dinge beim Notar erledigt werden, wie zum Beispiel das Löschen einer alten oder das Hinzufügen einer neuen Grundschuld, können die Kosten variieren. Wenn Sie nichts dem Zufall überlassen wollen, rechnen Sie bei der Budgetplanung für Ihren Wohnungs- oder Hauskauf von Anfang an mit 2,5 Prozent an Nebenkosten für Notar und Grundbucheintrag

Grunderwerbssteuer

Damit Sie sich beim Notar offiziell als neuer Immobilienbesitzer eintragen lassen können, müssen Sie die Grunderwerbssteuer entrichten. Ein Bescheid vom Finanzamt informiert Sie über die Höhe der Steuer. Je nachdem, in welchem Bundesland Sie leben, beträgt die Steuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dem folgenden Überblick können Sie die laut Statista geltenden Erwerbssteuersätze der 16 Bundesländer für das Jahr 2023  entnehmen: 

  • Bayern – 3,5 %
  • Baden-Württemberg – 5 %
  • Bremen – 5 %
  • Niedersachsen – 5 %
  • Rheinland-Pfalz – 5 %
  • Sachsen-Anhalt – 5 %
  • Sachsen – 5,5 %
  • Hamburg – 5,5 %
  • Berlin – 6 %
  • Hessen – 6 %
  • Mecklenburg-Vorpommern – 6 %
  • Brandenburg – 6,5 %
  • Nordrhein-Westfalen – 6,5 %
  • Saarland – 6,5 %
  • Schleswig-Holstein – 6,5 %
  • Thüringen – 6,5 %

Rechenbeispiel für die obligatorischen Nebenkosten eines Hauses in Nordrhein-Westfalen für einen Kaufpreis von 400.000 Euro

Gehen wir davon aus, dass Sie ein Haus in Nordrhein-Westfalen kaufen möchten, für das ein Kaufpreis von 400.000 Euro angesetzt ist. Dabei berechnen Sie für das Haus Nebenkosten von 2 Prozent für die Beurkundungsgebühr und den Grundbucheintrag beim Notar. Vergessen Sie nicht, die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 Prozent einzubeziehen. Außerdem fallen in NRW 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an. Dadurch entstehen beim Hauskauf die folgenden obligatorischen Nebenkosten

Notarkosten und Grundbucheintrag (netto)2 %8.000 €
Umsatzsteuer für Notarkosten19 %1.520 €
Notarkosten gesamt (brutto)9.520 €
Grunderwerbssteuer6,5 %26.000 €
Obligatorische Kosten gesamt35.520 €
Rechenbeispiel für die obligatorischen Nebenkosten eines Hauses in Nordrhein-Westfalen



Der Gesamtpreis für Ihre Immobilie in NRW beläuft sich mit allen obligatorischen Nebenkosten auf 435.520 Euro. Was Sie darüber hinaus an flexiblen Nebenkosten einplanen möchten, hängt ganz von Ihren individuellen Bedürfnissen ab. Gehen Sie von insgesamt 15 Prozent Nebenkosten aus, beläuft sich der Gesamtpreis für die fiktive Immobilie in NRW auf 460.000 Euro

Hinweis: Kosten können je nach Lage und Quadratmeterpreis variieren

Beachten Sie, dass die Daten aus dem Beispiel fiktiv sind. Je nach Lage und Quadratmeterpreis fallen die Nebenkosten für Ihr Haus unterschiedlich hoch aus. Dies sollten Sie vor dem Kauf mit einberechnen.

Nebenkosten einsparen? Diese Möglichkeiten haben Sie

Beim Hauskauf oder dem Erwerb einer Wohnung haben Sie einige Möglichkeiten, Nebenkosten zu sparen. Gerade bei den flexiblen Nebenkosten gibt es viel Sparpotenzial. Sie können zum Beispiel auf die Unterstützung von Experten wie Makler und Gutachter verzichten. Diese Entscheidung will jedoch wohlüberlegt sein, denn auch, wenn Sie zunächst Geld sparen, kann es bei einem Fehlkauf oder hohen Sanierungskosten im Nachhinein teuer werden. 

Kosten sparen bei der Grunderwerbsteuer

Auch bei der obligatorischen Grunderwerbsteuer gibt es Möglichkeiten, Kosten zu sparen. Kaufen Sie etwa eine Immobilie im engen Familienkreis (Eltern, Großeltern), fällt keine Grunderwerbsteuer an. 

Neu zu bauen, kann günstiger für Sie sein, wenn Sie die Verträge für Grundstück und Haus trennen. Wenn Sie erst das Grundstück kaufen und später mit dem Hausbau beginnen, wird die Grunderwerbsteuer nur für den Grundstückskauf fällig. Auch, wenn Sie eine fertige Immobilie kaufen, können Sie bei der Grunderwerbsteuer sparen. Die Steuer wird nämlich nur anhand unbeweglicher Objekte berechnet. Ist die Immobilie schon eingerichtet und übernehmen Sie einen Teil des Mobiliars, sollten Sie dies separat im Kaufvertrag aufführen. So sinkt der Objektpreis und dementsprechend auch die Steuer. 

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